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深圳市業主大會和業主委員會指導規則

[2010-04-11]【返回上一頁】

第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則、建設部《業主大會規程》等規定,制定本規則。

  第二條 本市范圍內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規則。

  第三條 本規則所稱的業主是指物業所有權人,即房地產權利證書記載的權利人。

  物業的合法買受人尚未辦理產權登記,但已實際占有使用的,享有業主在物業管理活動中的權利,承擔相應義務。

  業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利,依法履行相應義務。

  業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生。

  第四條 市國土資源和房產管理局是市物業管理的主管部門(以下簡稱市主管部門),依法對業主大會、業主委員會的成立及活動進行監督管理。

  各區物業管理行政管理部門(以下簡稱區主管部門)依法對本轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。

  第五條 街道辦事處、社區工作站或社區居民委員會應當依法組織本轄區內業主大會的成立及首屆業主委員會的選舉工作,指導監督業主大會、業主委員會的日常活動,并處理好物業管理與社區管理的相互關系。

  第六條 社區工作站或社區居民委員會對業主大會、業主委員會的活動的指導工作應接受所屬街道辦事處的指導和監督。街道辦事處應確定一名副主任分管該項工作。

  街道辦事處應把所轄區域內社區工作站或社區居民委員會對業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作情況納入考核體系。

  第七條 物業管理區域內,可以建立由區主管部門、各區政法委、維穩辦、街道辦事處、社區工作站或社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等參加的聯席會議制度。

  聯席會議由街道辦事處負責召集和主持。聯席會議主要協調解決物業管理中的疑難問題。

  有下列情況之一的,應當召開聯席會議:

  (一)有新的物業管理政策法規頒布施行需要貫徹執行的;

  (二)業主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的;

  (三)業主提議召開臨時業主大會會議,但業主委員會不依法召集的;

  (四)發生其他影響物業管理區域穩定的情況。

  街道辦事處應整理并保管聯席會議的記錄。

  第八條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動,不得從事經營活動,不得向業主收取物業管理服務費。

  第九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,所在社區工作站或社區居民委員會可以建議其改正,并將相關情況告知區主管部門。拒絕改正的,物業所在地的區主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷。

  業主委員會有下列情形之一的,物業所在地的區主管部門應當責令其即時解散,由所在地的社區工作站或社區居民委員會依法組織召開業主大會,重新選舉產生業主委員會:

  (一)業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為,侵害多數業主合法權益,情節嚴重的;

  (二)業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。

第二章 業主大會

  第一節 業主大會的組成和職責

  第十條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,自首次業主大會會議召開之日起成立。

  一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的,經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十一條 物業管理區域劃分應考慮城市規劃、共用設施設備、建筑規模、社區建設、歷史條件等因素,具體劃分方法由市主管部門制定。

  第十二條 業主大會的主要職責如下:

  (一)選舉、更換業主委員會的成員;

  (二)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;

  (三)選聘、解聘物業管理企業,審議、批準物業管理服務合同;

  (四)監督業主委員會、物業管理企業的工作;

  (五)決定對物業管理區域共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤;

  (六)決定專項維修基(資)金的使用、續籌方案,并監督實施;

  (七)決定物業管理的其他重大事項。

  第二節 首次業主大會會議的籌備

  第十三條 業主大會成立的法定條件成就后60日內,建設單位或物業管理企業應當書面告知物業所在地街道辦事處和區主管部門;業主也可書面告知物業所在地街道辦事處和區主管部門。

  前款“法定條件”指物業的入住(用)率達到50%以上或自第一個業主入伙之日起滿兩年。

  第十四條 街道辦事處應在收到書面告知后14日內,負責組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。

  籌備組一般由5名成員組成,其中社區工作站或社區居民委員會、建設單位代表各一名、業主代表3名。籌備組的組長由社區工作站或社區居民委員會的工作人員擔任。籌備組中的業主代表由社區工作站或社區居民委員會推薦產生。

  區主管部門應當指導籌備組開展工作。物業管理企業應配合籌備組開展工作。

  第十五條 籌備組的主要職責如下:

  (一)自成立之日起15日內擬定業主公約(草案)、業主大會議事規則(草案)、業主委員會議事規則(草案);

  (二)確定業主委員會委員的人數;

  (三)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,做好會務準備工作;

  (四)確認業主的身份及其在首次業主大會上的投票權數;

  (五)根據該物業管理區域的實際情況,制定業主委員會的選舉辦法,并在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人。

  第十六條 業主委員會由5至17人的單數組成,具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。

  第十七條 業主委員會選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%.

  第十八條 籌備組應當依法確認業主身份,并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

  選舉證用于業主大會事務中核實業主身份。

  第十九條 業主大會投票權數按物業的建筑面積計算。特區內各類物業按每十平方米為一個投票權,不足10平方米的按四舍五入計算;5平方米以下且有房地產權證的非住宅類物業,每證為一個投票權。

  寶安、龍崗兩區以每一平方米為一個投票權,不足一平方米的,按四舍五入計算。

  第二十條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦,10名以上業主也可以推薦一名候選人。籌備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

  業主聯名推薦的,應在籌備組規定的時間內完成,逾期推薦的無效。

  第二十一條 籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示,公示時間為7日:

  (一)業主公約(草案)、業主大會議事規則(草案)、業主委員會議事規則(草案);

  (二)業主委員會候選人簡歷表、會議的表決票、業主委員會選票、業主大會會議議程。

  業主對上述公示事項有異議的,應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應當在5日內予以答復。

  第二十二條 籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主:

  (一)當面遞交書面通知;

  (二)將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內;

  (三)郵寄。

  此外,會議通知還應當在小區公告欄或其他顯著位置公告。

  通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

  第三節 首次業主大會會議的召開

  第二十三條 首次業主大會會議的內容包括:

  (一)表決通過業主公約、業主大會議事規則、業主委員會議事規則;

  (二)選舉產生業主委員會委員;

  (三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。

  第二十四條 業主為法人的,由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權。

  業主可以自行投票,也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

  業主投票時應出示選舉證,代理人除應出具業主的選舉證外,還應出示委托書。

  第二十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。

  第二十六條 業主委員會委員候選人以得票多少排序,按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員,產生業主委員會。

  第二十七條 采用書面形式召開業主大會會議的,籌備組應當在公示期滿3日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票,并做好簽收與登記工作。

  第二十八條 回收時限屆滿后,如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的,由籌備組告知全體業主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

  前款“與會”指收到業主或其委托人的表決票或選票。

  前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。

  第二十九條 籌備組負責開箱驗票,統計并在物業管理區域內公布選舉結果。

  第三十條 籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起30日內組織召開首次業主委員會會議,由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

  首次業主委員會會議結束后,籌備組自行解散。

  第四節 業主大會定期會議和臨時會議

  第三十一條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。

  第三十二條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主公約的規定召集,每年至少應召開一次。

  經業主提議,且提議業主達到法定數額的,業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。

  前款“法定數額”在特區內指經持有物業全體業主10%以上投票權的業主提議;寶安、龍崗兩區指物業管理區域內20%以上業主提議。

  提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數。

  業主委員會有權核實提議業主的業主身份,無法核實業主身份的業主的提議無效。

  第三十三條 業主委員會逾期不召集業主大會會議的,區主管部門可以責令業主委員會限期召集;仍不召集的,由提議業主提請該物業管理區域所在地社區工作站或社區居民委員會組織召集。

  第三十四條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。

  業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地街道辦事處、社區工作站或社區居民委員會參加。

  第三十五條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的,業主大會仍應依法履行職責,其定期會議和臨時會議由所在地社區工作站或社區居民委員會組織召集。

  第三十六條 除業主委員會和社區工作站或社區居民委員會外,任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。

第三章 業主委員會

  第三十七條 業主委員會應當依法履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,向業主大會報告物業管理的實施情況;

  (二)組織業主委員會的換屆選舉;

  (三)代表業主大會簽訂物業管理服務合同;

  (四)監督業主公約的實施;

  (五)配合街道辦事處、社區工作站或社區居民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作;

  (六)公布業主委員會及委員的有效聯系方式,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同;

  (七)業主大會賦予的其他職責。

  第三十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業所在地的區主管部門備案。備案時應提交以下材料:

  (一)業主委員會備案登記表;

  (二)業主公約;

  (三)業主大會、業主委員會議事規則;

  (四)選舉和表決結果統計表;

  (五)業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

  區主管部門應當在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區工作站或社區居民委員會、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。

  第三十九條 前條備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況向區主管部門備案。

  第四十條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

  (一)具有完全民事行為能力;

  (二)遵紀守法;

  (三)模范履行業主義務,未欠交物業管理服務費、專項維修基(資)金等;

  (四)熱心公益事業,責任心強,具有社會公信力;

  (五)具有必要的工作時間和一定組織能力;

  (六)未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。

  業主委員會主任、副主任原則上應由具有深圳戶籍的委員擔任,但全部委員均不具有深圳戶籍的除外。

  第四十一條 業主委員會委員應履行下列職責:

  (一)模范遵守業主公約、履行業主義務,按時交納物業管理服務費、專項維修基(資)金;

  (二)定期與業主溝通,了解業主在物業管理方面的意見和建議;

  (三)向業主委員會報告業主的意見和建議。

  第四十二條 業主委員會委員應參加由市、區主管部門組織的業務培訓,參加市、區主管部門召集的會議。

  第四十三條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案,并指定專人保管,也可以委托所在地社區工作站或社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容:

  (一)各類會議記錄、紀要;

  (二)業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料;

  (三)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;

  (四)業主名冊;

  (五)物業管理服務合同;

  (六)有關法律、法規和業務往來文件;

  (七)業主和使用人的書面意見、建議書;

  (八)維修資金收支情況;

  (九)其他書面和實物資料。

  第四十四條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

  經三分之一以上委員提議,應當及時召開業主委員會會議。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

  業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

  業主委員會召開會議時,可邀請所在地街道辦事處和社區工作站或社區居民委員會派員列席會議。

  第四十五條 業主委員會可以聘請一名執行秘書,負責處理業主委員會的日常事務。

  執行秘書的津貼數額由業主大會確定,從物業管理費中列支。

  第四十六條 業主委員會的任期為3年。業主委員會任期屆滿前2個月內,業主委員會和物業管理企業應當報告區主管部門和街道辦事處,同時開展換屆選舉工作。

  第四十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的,所在區主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作;逾期仍不組織的,由所在地社區工作站或社區居民委員會組織換屆選舉工作。

  因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的,業主委員會仍應繼續履行職責,直至新一屆業主委員會產生為止。

  第四十八條 新一屆業主委員會產生后10日內,原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

  第四十九條 業主委員會委員缺員超過40%的,應當召開業主大會會議增補。業主委員會不組織增補工作的,區主管部門應當責令業主委員會限期組織,逾期仍不組織的,由所在地社區工作站或社區居民委員會組織增補工作。

  第五十條 分期開發的物業經已入住過半數投票權的業主申請,在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后,應當增補業主委員會委員。

  增補的候選人從新一期物業的業主中推舉,差額比例不得少于20%.

  增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算,但增補后的業主委員會委員總人數不得超過17人。

  增補工作完成后,原臨時業主委員會報經區主管部門備案后,自動轉變成為正式業主委員會。

  第五十一條 業主委員會委員有下列情況之一的,由主任提議或經區主管部門建議,并經業主委員會會議通過,其委員資格終止,并予以公告:

  (一)不再是本物業區域業主的;

  (二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

  (三)拒不履行業主義務的;

  (四)連續三次缺席業主委員會會議的;

  (五)因疾病或其他原因喪失工作能力的;

  (六)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

  (七)在物業管理項目所聘請的物業管理企業工作的。

  其中(一)、(二)項情況委員資格自動終止,其他情況須報下次業主大會備案。

  業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的,業主委員會、社區工作站或社區居民委員會可以請求該區域的轄區民警協助移交。



  第五十二條 業主委員會會議應當制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

  業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告,有下列情況之一的應當送達每一位業主:

  (一)關于專項基(資)金的使用的建議;

  (二)關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議;

  (三)根據業主大會的表決及有關法規的規定,采取何種方式(招標或協議方式)選聘物業管理企業的決議;

  (四)對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;

  (五)關于決定召開臨時業主大會會議的決議;

  (六)關于罷免委員的建議;

  (七)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

  第五十三條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

  第五十四條 業主委員會成立后14日內應當依法刻制業主大會、業主委員會印章,并報區主管部門備案。

  第五十五條 業主委員會應依法制定印章使用、管理規定,并遵照執行。違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的責任。

  第五十六條 以業主委員會的名義發布信息,必須經業主委員會作出決定,加蓋業主委員會印章方可對外公布。

  有下列情況之一的,還須經全體委員過半數以上簽字:

  (一)關于專項基(資)金的使用的建議;

  (二)關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議;

  (三)根據業主大會的表決及有關法規的規定,采取何種方式(招標或協議方式)選聘物業管理企業的決議;

  (四)對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;

  (五)關于決定召開臨時業主大會會議的決議;

  (六)關于罷免委員的建議;

  (七)向市、區主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議;

  (八)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

  第五十七條 業主大會、業主委員會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地區主管部門,并在所在地街道辦事處的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。

  第五十八條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與社區工作站或社區居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

第四章 附 則

  第五十九條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

  第六十條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定,或者規定不符合法律法規規定的,依照本規則執行。

  第六十一條 市主管部門可以制訂發布《深圳市業主公約示范文本》、《深圳市業主大會議事規則示范文本》和《深圳市業主委員會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本,供參照使用。

  第六十二條 本規則自發布之日起施行。

 

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